LE BAIL VITICOLE ET LES PRÉOCCUPATIONS ENVIRONNEMENTALES

Introduction

Il est usuel de définir l’agriculture comme l’« ensemble des travaux transformant le milieu naturel pour la production des végétaux et des animaux utiles aux humains » (Dictionnaire Le Robert). C’est en effet avant tout pour se nourrir, se vêtir, se soigner que l’homme a développé l’agriculture. Cependant, une telle définition sous-estime l’importance économique, le rôle social, l’impact sur les territoires, mais aussi les implications environnementales de cette activité singulière. Désormais, la multifonctionnalité de l’agriculture est bien ancrée dans les esprits, autant que dans les textes qui proposent une définition insistant clairement sur cette dimension.

Ainsi, le règlement (CE) n°1257/1999 du 17 mai 1999¹, texte fondateur du second pilier de la politique agricole commune, énonce que les aides agricoles ont pour but la « réorientation qualitative de la production, l’application de méthodes de production compatibles avec l’entretien et l’amélioration du paysage et la protection de l’environnement ».

La viticulture, sans doute plus que toutes les autres productions, est attentive à cette évolution, car c’est l’environnement dans lequel se trouve la vigne cultivée qui donne ses qualités au vin. Il y a une véritable osmose entre la vigne et son environnement. Le terroir contribue à donner une identité singulière à chaque production et réciproquement, la viticulture structure les paysages et les territoires.

La question environnementale est donc primordiale. Il ne s’agit pas seulement de protéger le vignoble contre les maladies et le changement climatique, mais également de préserver la santé des hommes : producteurs, consommateurs et riverains. C’est un enjeu de santé publique.

Les débuts de l’agriculture biologique remontent aux années 1920², quand certains théoriciens et praticiens commencent à remettre en cause la place que prennent les engrais chimiques de synthèse, les insecticides et pesticides industriels, dans un modèle agricole en pleine mutation. Mais c’est véritablement à partir des années 1980 que naît une certaine prise de conscience dans l’opinion publique, ou en tout cas une partie d’entre elle, de la nécessité d’accorder une place plus importante à des pratiques soucieuses de l’environnement. Si les conversions en agriculture biologique par conviction existent depuis longtemps, force est de constater qu’elles cohabitent avec des conversions d’ordre économique. La réalité marchande s’impose lorsque le respect des normes environnementales permet une meilleure valorisation de la production. Le consommateur veut mieux manger et mieux boire : la filière viticole est en quelque sorte sommée de suivre.

La prise en compte des préoccupations environnementales gagne du terrain progressivement. Le changement est parfois imposé par le législateur, qui interdit l’usage de certains produits, phytopharmaceutiques notamment, ou bien encadre leur commercialisation et leur utilisation³. Il imagine des mesures incitatives en faveur des exploitations respectueuses de l’environnement⁴. Le changement peut aussi intervenir volontairement sous la forme de démarches individuelles ou collectives. De ce point de vue, le bail rural constitue un sujet d’étude particulièrement intéressant dans la mesure où, en France, la majorité de la surface agricole est exploitée dans le cadre d’un faire-valoir indirect⁵.

Les réformes législatives et les évolutions jurisprudentielles permettent de percevoir les changements actuellement à l’œuvre. Elles tendent à ce que les parties puissent de plus en plus facilement inclure des obligations environnementales dans le bail, sous forme d’une contractualisation directe (I). Mais ces contraintes environnementales peuvent aussi parfois s’imposer, en dépit de la volonté des parties, par l’effet d’autres instruments juridiques : c’est une contractualisation par ricochet (II).

I. La contractualisation directe des obligations environnementales

Si les parties se sont entendues sur des mesures de protection de l’environnement, elles vont le prévoir dans leur contrat de bail, avec plus ou moins de souplesse. La loi, mais aussi et surtout la jurisprudence, ont évolué sur ce point ces dernières années.

A – Les relations contractuelles entre liberté et statut d’ordre public

Le bail rural étant un contrat⁶, on aurait pu estimer évident que les cocontractants soient libres de fixer les stipulations qu’il contient, sur le fondement de la liberté contractuelle, et donc, s’ils le souhaitent, d’inclure des clauses environnementales dans le bail.

Mais la matière est largement dominée par des règles impératives, auxquelles par définition les parties ne peuvent déroger⁷. Le statut du fermage est largement imprégné par ce caractère d’ordre public : « Toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite »⁸. Il n’est donc pas possible de modifier les dispositions pour lesquelles l’ordre public est expressément visé : champ d’application du statut du fermage⁹, durée du bail¹⁰, fixation du prix du bail¹¹, motifs de résiliation du bail par le propriétaire¹², interdiction des cessions de baux¹³, droit au renouvellement du bail du preneur¹⁴, indemnités au preneur sortant¹⁵.

Cet impératif traduit globalement « la volonté du législateur de protéger le preneur, locataire de terres agricoles et entrepreneur d’activités agricoles, considéré comme la partie la plus faible, contre les abus de pouvoir éventuels du propriétaire »¹⁶. Ce cadre permet ainsi au preneur de se consacrer à son exploitation, en orientant son activité avec une large autonomie, pourvu qu’il cultive raisonnablement le fonds, en respectant la destination fixée dans le contrat, et qu’il paye le loyer convenu.

Mais le législateur reconnaît au bailleur un certain droit de regard sur l’activité du preneur. Il bénéficie parfois d’un pouvoir d’autorisation et d’opposition. Ce pouvoir est absolu quand le bailleur a le choix, de façon discrétionnaire, de donner ou non son agrément personnel à une sollicitation du preneur¹⁷. Ce pouvoir est relatif quand le bien-fondé des motifs de la décision du bailleur est susceptible d’être remis en cause par le tribunal paritaire¹⁸. Les prérogatives du propriétaire foncier peuvent se limiter dans certains cas à un simple droit à l’information. Mais ce droit peut s’avérer redoutable, quand son non-respect par le preneur risque d’entraîner la résiliation du bail, comme en matière d’assolement en commun, qu’il soit motivé par des raisons économiques ou écologiques¹⁹.

B – Le législateur à petits pas

Dans le contexte de liberté contrôlée décrit ci-avant, le législateur est intervenu d’abord pour énumérer un certain nombre de pratiques protectrices de l’environnement possibles pour le preneur, puis pour permettre aux parties de prévoir dans le bail des clauses environnementales.

1) L’interdiction de résilier le bail en raison de pratiques environnementales

Lors de la création en France du statut juridique moderne du fermage par l’ordonnance du 17 octobre 1945²⁰ et la loi du 13 avril 1946²¹, les préoccupations environnementales ne sont pas une priorité. Il faut attendre la loi d’orientation agricole du 9 juillet 1999²² pour que ce thème soit, à défaut d’être au centre des débats, identifié. Son article Premier dispose timidement que « la politique agricole prend en compte les fonctions économique, environnementale et sociale de l’agriculture et participe à l’aménagement du territoire, en vue d’un développement durable. Elle a pour objectifs, en liaison avec la politique agricole commune et la préférence communautaire : […] la préservation des ressources naturelles et de la biodiversité, et l’entretien des paysages, l’équilibre économique des exploitations ne devant pas être mis en péril par les obligations qui en découlent, notamment en matière de préservation de la faune sauvage, sans qu’il en résulte des charges supplémentaires pour l’Etat ».

Depuis la loi précitée du 9 juillet 1999, le preneur qui applique sur le fonds loué des pratiques agricoles protectrices de l’environnement, comme par exemple la rotation des sols ou la mise en jachère (prônées par la politique agricole commune en 1992), ne peut plus encourir à ce titre une résiliation du bail.

La loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006²³ va plus loin, en allongeant la liste des pratiques protectrices de l’environnement permises au preneur. Dès lors, « le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article. »²⁴.

2) La faculté de stipuler des clauses environnementales

La même loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006 a créé les prémices d’un statut de bail spécifique, tourné vers la préservation de l’environnement. Ce nouveau dispositif légal, le bail rural à clauses environnementales²⁵, a conduit à ajouter un alinéa aux articles L. 411-27 et L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime²⁶.

Désormais, le bail rural peut prévoir spécifiquement des clauses répondant à des préoccupations environnementales, ou pour être plus précis, « au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion »²⁷.

D’abord listées dans le décret du 8 mars 2007²⁸, ayant ensuite fait l’objet d’une actualisation par décret du 1^er juin 2015²⁹, ces pratiques culturales exhaustives³⁰ pouvant faire l’objet de clauses dédiées dans le bail rural sont les suivantes : non-retournement des prairies, surfaces en herbe, modalités particulières de récolte, ouverture d’un milieu embroussaillé ou maintien de l’ouverture d’un milieu menacé par l’embroussaillement, mise en défens de terrains, limitation ou interdiction des apports en fertilisants et/ou des produits phytosanitaires, couverture végétale du sol périodique ou permanente, gestion de couverts spécifiques à vocation environnementale, interdiction d’irriguer, de drainer et de toutes formes d’assainissement, gestion des niveaux d’eau, diversification de l’assolement, création et entretien de haies, de talus, de bosquets, d’arbres isolés, d’arbres alignés, de bandes tampons (le long des cours d’eau ou des forêts), de mares, de fossés, de terrasses et de murets, techniques de travail du sol, conduite en agriculture biologique, pratiques associant agriculture et forêt. Elles partagent en commun leur impact positif sur l’environnement, qu’il soit à court, moyen ou long terme.

Si les parties s’entendent sur le maintien d’un taux minimal d’infrastructures écologiques (haies, bosquets, arbres isolés ou alignés, jachères, bordures de champs, fossés, murets, banquettes, mares, vergers de haute tige...), les conditions (nature, maintien partiel ou total…) en sont fixées dans le bail. On le comprend aisément, l’état des lieux est essentiel à cet effet.

De manière plus générale et par dérogation au statut du fermage, le contrat prévoit alors les conditions dans lesquelles le bailleur³¹ pourra s’assurer chaque année du respect par le preneur des pratiques culturales environnementales stipulées. Dans un statut du fermage largement favorable au preneur, cette prérogative offerte au bailleur est assez inédite !

En contrepartie de ces contraintes environnementales à respecter par le preneur, les fermages minima contenus dans les arrêtés préfectoraux ne sont pas applicables pour les baux prévoyant ce type de clauses³². Les charges supplémentaires que va supporter l’exploitant, en raison de l’insertion dans le bail de telles stipulations, justifient cette réduction du prix. Si certains acteurs évaluent cette surcharge à 10% du fermage, appliquant une décote d’autant³³, d’autres écartent toute diminution du fermage, en considération d’une part du rendement déjà faible des fermages en France et d’autre part de la difficulté et de la légitimité d’évaluer objectivement les services écologiques rendus³⁴. À l’inverse, certaines collectivités locales seraient prêtes à remettre en cause l’existence même d’un fermage, considérant la mise en valeur du bien loué par le preneur selon les critères de la gestion durable comme une contrepartie suffisante pour le bailleur³⁵. Mais ce que les notaires constatent, en pratique, c’est que les parties ont tendance à retenir le minima de l’arrêté préfectoral³⁶.

Ce dispositif dérogatoire s’inscrit dans un cadre précis. En effet, si l’on se réfère à une interprétation stricte de l’article L411-27 cité supra, ces clauses environnementales ne peuvent être insérées dans des baux ruraux que dans trois cas limitativement énumérés :

• lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, une association agréée de protection de l’environnement, une personne morale agréée « entreprise solidaire », une fondation reconnue d’utilité publique ou un fonds de dotation ;

• ou lorsque des pratiques ou infrastructures écologiques existent déjà et qu’il convient donc de les maintenir ;

• ou lorsque le bien rural objet du bail est situé dans des espaces spécifiques ayant pour objectif la protection de la nature et dont la liste est exhaustive³⁷ : les zones humides d’intérêt environnemental particulier, les bassins versants identifiés comme connaissant d’importantes marées vertes sur les plages, les zones où il est nécessaire d’assurer la protection des aires d’alimentation des captages d’eau potable d’une importance particulière, les périmètres de protection des prélèvements d’eau destinée à l’alimentation de la population, les zones stratégiques pour la gestion de l’eau, le périmètre foncier du Conservatoire du littoral et des rivages lacustres, les zones d’érosion des sols agricoles, les périmètres des parcs nationaux, des réserves naturelles et des parcs naturels régionaux, les zones constituant les trames vertes et bleues des schémas régionaux de cohérence écologique, les territoires faisant l’objet d’un arrêté de protection de biotope, les sites « Natura 2000 », les zones réglementées par les plans de prévention des risques naturels prévisibles.

Les clauses environnementales susvisées peuvent être insérées dans n’importe quel type de bail rural soumis totalement ou partiellement au statut du fermage (bail de droit commun, bail à long terme, bail cessible en dehors du cadre familial, bail consenti par la SAFER…).

Il n’en demeure pas moins que son champ d’application présenté ci-dessus, qui a à peine été élargi par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010³⁸ et la loi d’avenir du 13 octobre 2014³⁹, est restreint. Nous l’avons souligné, seuls les bailleurs publics ou assimilés ont la possibilité de consentir un bail rural environnemental sur tout le territoire en stipulant tout type de clauses autorisées. Certes, la mise à l’honneur de leur mission de service public est louable. Mais les bailleurs privés, de leur côté, qui peuvent tout autant être sensibles à l’intérêt général, ne peuvent contracter que pour des biens situés dans des zones protégées ou, en dehors de ces zones, uniquement pour maintenir des pratiques ou infrastructures déjà existantes, c’est-à-dire mises en œuvre ou gérées par l’exploitant en place. Ce cadre restrictif est sans doute une limite au développement généralisé du bail rural environnemental.

C – La jurisprudence à grands pas

Sauf à justifier d’un cas de force majeure ou d’un motif légitime et sérieux, le non-respect par le preneur des clauses environnementales prévues à l’article L. 411-27 cité supra peut entraîner la résiliation du bail rural, sur le fondement de l’article L. 411-31 I 3°, du Code rural et de la pêche maritime⁴⁰. C’est ce qui s’est produit pour une affaire dont a eue à traiter la Cour de cassation dans un arrêt du 30 novembre 2023⁴¹, portant sur un bail environnemental prévu audit article L. 411-27, lequel obligeait l’exploitante d’un bien rural en nature de culture de fleurs et d’oliviers à débroussailler certaines parcelles et l’interdisait à pratiquer l’écobuage ou le brûlage dirigé. La Cour de cassation a prononcé la résiliation du bail compte tenu du non-respect par le preneur des engagements stipulés, sans se soucier, s’agissant d’un bail environnemental, de savoir si cette faute était de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Comme cela a été souligné par certains auteurs⁴², c’est la première fois que la Cour de cassation avait à se prononcer sur les sanctions spécifiques et, oserions nous écrire autonomes, du bail rural environnemental prévues à l’article L. 411-31 I 3° du Code rural et de la pêche maritime.

En dehors même du cadre précis et, nous l’avons vu, quelque peu restreint, du bail rural à clauses environnementales, la Cour de cassation a, ces dernières années, pris en compte des enjeux environnementaux dans l’application du statut du fermage, au point que certains auteurs y ont vu une conversion agroécologique⁴³. Il en va ainsi des motifs justifiant du renouvellement du bail ou de sa résiliation. Notons que les juges du fond ne s’attachent plus seulement à la compromission de l’exploitation du bien loué, mais également à l’impact des pratiques au niveau environnemental.

Dans une première affaire, deux communes avaient donné à bail rural une prairie, le bail stipulant que les pâtures devaient rester sans modification. Mais l’agriculteur avait mis en culture cette parcelle dans la continuité des autres terrains objet de son exploitation. Approuvée en cela par la Cour de cassation, la cour d’appel a prononcé la résiliation du bail. Elle a retenu que les agissements du preneur aboutissaient à compromettre la bonne exploitation du fonds, en raison de « l’existence d’un risque d’inondation résultant de la situation de la parcelle à proximité d’un cours d’eau préexistant (la cour d’appel ayant) retenu que le labourage entraînait une modification de la composition du sol qui recevrait les intrants relatifs aux cultures désormais accueillies et dont l’office d’absorption des eaux serait réduit »⁴⁴. Cet arrêt montre que la compromission de l’exploitation ne se limite pas aux atteintes portées à la capacité productrice du fonds et qu’elle peut également résulter du risque de pollution du cours d’eau voisin en raison de l’utilisation d’intrants.

La deuxième affaire est pratiquement identique. Deux bailleurs demandent la résiliation du bail rural, qu’ils ont consenti en 2010, en raison de dégradations résultant du retournement de la parcelle louée en nature de pâture et de l’arrachage d’arbres. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir fait droit à cette demande, après avoir relevé que si cette « opération […] a permis de réunir les deux parcelles et de les exploiter en un seul tenant et […] si cet arrachage et ce retournement pouvaient présenter une facilité pour l’exploitation mécanique, l’arrachage d’arbres qui sont la propriété du bailleur et dont certains étaient anciens, la disparition de la haie qui formait une clôture naturelle et contribuait à la biodiversité, ainsi que le retournement d’une parcelle en nature d’herbage mieux à même de prévenir les inondations qu’une terre labourable, compromettaient le fonds tel qu’il avait été donné à bail »⁴⁵. Autrement dit, il y a compromission du fonds loué lorsque les pratiques culturales destinées à améliorer les rendements portent atteinte à l’environnement, considéré soit sous l’angle de la biodiversité soit par le prisme du risque d’inondation.

Un troisième arrêt est particulièrement intéressant. Il posait la question, avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 13 juillet 2006 ayant modifié l’article L. 411-27 du Code rural, de la possibilité d’insérer une clause environnementale dans son bail et d’imposer ainsi une méthode respectueuse de l’environnement au preneur. Elle était stipulée sans ambiguïté dans ce bail consenti le 30 mars 2001, tacitement renouvelé en 2010 : les parcelles devaient être cultivées « au titre des contraintes agro-environnementales et selon des méthodes agro-biologiques » dans le cadre d’une démarche en cours de conversion à l’Agriculture Biologique. La Cour de cassation a considéré que la cour d’appel avait « retenu, à bon droit, sans procéder à une application rétroactive des dispositions de l’ordonnance du 13 juillet 2006, qu’il résulte de l’article L. 411-27 du code rural, dans sa rédaction applicable le 30 mars 2001, que le preneur s’expose à la résiliation s’il emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle a été contractuellement destinée, de sorte qu’une clause prévoyant des méthodes de culture respectueuses de l’environnement n’est pas contraire à l’ordre public statutaire ». Au cas d’espèce, ayant constaté que les preneurs, en méconnaissance de la nature des terres expressément dédiées aux pratiques agro-biologiques, les avaient délibérément exploitées « de façon conventionnelle, laquelle exclut la culture biologique », la cour d’appel en a exactement déduit que ceux-ci avaient manqué à leurs obligations⁴⁶.

On peut désormais raisonnablement s’interroger, comme d’autres auteurs l’ont fait avant nous⁴⁷, sur le sort d’un bail de droit commun, consenti postérieurement à 2006, contenant des engagements environnementaux, mais sans le cadre restrictif de l’article L411-27 alinéa 3 (consenti par exemple par un bailleur privé pour un bien rural non compris dans un espace spécifique et sans pratique ou infrastructure écologique existante), dans l’hypothèse où le preneur ne les respecte pas. Cela revient à poser la question de la légitimité même des stricts critères du bail rural environnemental : « Aujourd’hui, la difficulté vient donc moins de l’impossibilité théorique d’inclure des clauses environnementales dans tous les baux soumis au statut du fermage que du fait que le législateur a institué la possibilité d’inclure de telles clauses dans certaines situations uniquement »⁴⁸.

II – La contractualisation par ricochet des obligations environnementales

Dès lors que la protection de l’environnement relève d’un intérêt qui peut dépasser celui des parties, on peut imaginer une contractualisation d’obligations à ce titre, provenant d’autres instruments juridiques que le bail viticole lui-même et qui s’imposeraient à celui-ci.

A – Le cahier des charges de l’indication géographique

Quel est l’impact du contenu du cahier des charges d’une indication géographique sur les relations contractuelles entre un bailleur et un preneur ? Il est habituel que le contrat de bail prévoie que le preneur devra entretenir le bien loué de manière à pouvoir revendiquer chaque année l’Appellation d’Origine Protégée (AOP) ou l’Indication Géographique Protégée (IGP) concernée par l’aire de délimitation dans laquelle figure la parcelle viticole exploitée. Les prescriptions du cahier des charges doivent donc être respectées par l’exploitant, notamment s’agissant des éventuelles obligations environnementales.

1) Le règlement (UE) n°2024/1143 du 11 avril 2024 et l’environnement

Le nouveau règlement (UE) n°2024/1143 du 11 avril 2024⁴⁹ a notamment pour objet de renforcer l’attractivité des indications géographiques, par une amélioration de leur protection, mais aussi par une orientation audacieuse en matière de durabilité⁵⁰.

La lecture des considérants du texte est enrichissante à plus d’un titre, pour qui veut comprendre pourquoi et comment les prérogatives environnementales se sont récemment invitées dans la conception européenne des indications géographiques. Non seulement les consommateurs européens ont de plus en plus d’exigence en matière d’identification, pour ne pas dire d’identité, des produits alimentaires, et notamment le vin, quant à leur origine et leur mode de production qui influent sur leurs caractéristiques et leur qualité, mais ils sont également demandeurs de plus de durabilité. C’est donc le rôle de l’Union européenne de « contribuer à permettre la transition vers un système alimentaire répondant aux demandes de la société en faveur de méthodes de production durables, respectueuses de l’environnement et du climat, garantes du bien-être des animaux, économes en ressources et socialement et éthiquement responsables ». Il s’agit ainsi d’encourager les producteurs à « adhérer à des pratiques durables englobant des objectifs environnementaux, sociaux et économiques qui vont au-delà des normes obligatoires. Ces pratiques pourraient être énoncées dans le cahier des charges ou dans une initiative distincte. Les pratiques en matière de durabilité inscrites dans le cahier des charges devraient concerner au moins l’un des trois types de durabilité, à savoir environnementale, sociale et économique »⁵¹.

S’agissant de la durabilité de type environnementale, les objectifs mis en avant sont « l’atténuation du changement climatique et l’adaptation à celui-ci, la conservation et l’utilisation durable des sols, des paysages, de l’eau et des ressources naturelles, la préservation de la biodiversité, la conservation des semences rares, des espèces et des variétés végétales locales, la promotion des chaînes d’approvisionnement courtes et la gestion et la promotion du bien-être des animaux »⁵².

Ainsi est né l’article 7 du nouveau règlement précité, dédié à la durabilité, rédigé ainsi : « Un groupement de producteurs, ou un groupement de producteurs reconnu lorsqu’un tel groupement existe, peut convenir de pratiques durables à respecter lors de la production du produit désigné par une indication géographique ou lors de l’exercice d’autres activités soumises à une ou plusieurs obligations prévues par le cahier des charges. Ces pratiques visent à appliquer des normes de durabilité plus élevées que celles prévues par le droit de l’Union ou le droit national en matière de durabilité environnementale, sociale ou économique ou de bien-être des animaux ». Si ces pratiques durables sont imposées pour l’indication géographique, et donc pour tous les producteurs ou groupements qui la revendiquent, c’est le cahier des charges qui en est l’instrument.

2) La résiliation du bail en cas de perte de l’indication géographique

Au-delà même de la suspension ou de la perte de l’indication géographique pour le producteur qui manquerait aux obligations prescrites par le cahier des charges, s’ajoute le risque, s’il est preneur à bail, de s’exposer à une demande de résiliation du contrat de la part de son bailleur. La Cour de cassation l’a récemment jugé.

Les faits à l’origine du litige étaient classiques. Un bailleur demandait la résiliation du bail pour mauvaise exploitation du fonds, en faisant valoir que le défaut d’entretien menaçait le classement des parcelles de vigne comprises dans l’aire de délimitation des AOC « Champagne » et « Coteaux champenois ». Confirmant le jugement du tribunal paritaire, la cour d’appel avait prononcé la résiliation du bail. Et la Cour de cassation l’a approuvée en considérant que « les dégradations constatées par l’huissier de justice résultaient d’un défaut d’entretien nuisible à l’état de santé de la vigne, remontant aux campagnes précédentes, et d’une impéritie dans la conduite des travaux culturaux en méconnaissance des dates fixées de façon impérative par le cahier des charges de l’appellation, la cour d’appel, qui a souverainement apprécié la gravité des manquements imputés à Mme D... en se plaçant à la date de la demande en résiliation, a pu en déduire que celle-ci devait être prononcée »⁵³.

Il s’agit d’un arrêt d’espèce. La Cour de cassation a pris soin d’indiquer que la cour d’appel avait « souverainement » apprécié la gravité des manquements imputés au preneur, marquant ainsi son refus d’exercer un contrôle sur ce point. Mais cet arrêt a ceci d’intéressant qu’il valide la possibilité, pour apprécier les manquements du preneur, de se référer aux prescriptions du cahier des charges de l’indication géographique.

La solution n’est d’ailleurs pas nouvelle. Un précédent arrêt s’était prononcé dans le même sens. Dans cette affaire, le preneur n’avait pas respecté le cahier des charges qui fixe notamment, pour pouvoir bénéficier d’une AOP en matière viticole, les cépages autorisés, la densité de ceps à l’hectare et les distances entre les rangs. La Cour de cassation a considéré qu’une telle pratique ayant abouti à la perte de l’AOC « Cotes du Ventoux » pouvait constituer un agissement du preneur de nature à compromettre « la bonne exploitation du vignoble voire sa pérennité »⁵⁴.

Ces deux arrêts s’avèrent particulièrement riches en contemplation des évolutions du contenu du cahier des charges en matière de durabilité. Désormais, par la résiliation du bail viticole en raison du non-respect des normes fixées par le cahier des charges, le bailleur peut donc participer à la protection de l’environnement.

B – Le label « Agriculture biologique »

Au même titre notamment que l’IGP et l’AOP (voire l’AOC), le label Agriculture Biologique (AB) fait partie en France des signes officiels de la qualité et de l’origine⁵⁵. Tout comme l’impact pour le viticulteur de la perte d’une indication géographique, on peut s’interroger sur les risques qu’il prend en cas de perte de ce label.

1) Le label Agriculture Biologique

L’agriculture biologique vise « les produits agricoles, transformés ou non, qui satisfont aux exigences de la réglementation de l’Union européenne relative à la production biologique et à l’étiquetage des produits biologiques ou, le cas échéant, aux conditions définies par les cahiers des charges homologués par arrêté du ou des ministres intéressés sur proposition de l’Institut national de l’origine et de la qualité ».⁵⁶

L’INAO, justement, définit l’agriculture biologique comme « un mode de production qui allie les pratiques environnementales optimales, le respect de la biodiversité, la préservation des ressources naturelles et l’assurance d’un niveau élevé de bien-être animal »⁵⁷. Concrètement, il s’agit d’une production agricole qui principalement limite le recours aux intrants et qui restreint strictement l’utilisation de produits chimiques de synthèse. Elle repose sur une politique de gestion durable, avec comme préoccupation majeure un impact le moins lourd possible sur l’environnement.

Les surfaces cultivées en France en agriculture biologique ou en conversion représentent 2,77 millions d’hectares en 2023, soit 10,4% de la surface agricole totale. Dans le secteur viticole, cette proportion monte à 21,7%. Si le rythme des conversions s’est tari depuis 2021, nous avons tout de même assisté à une progression des surfaces biologiques de plus de 156% depuis 2014⁵⁸.

En matière viti-vinicole française ou européenne, c’est l’ensemble du processus, de la vigne jusqu’au conditionnement, en passant par la vinification, qui est contrôlé dans le cadre de la certification. Dès la phase de conversion, les investissements peuvent être conséquents et les risques liés aux aléas climatiques sur la production sont décuplés⁵⁹. C’est dire l’enjeu pour le vigneron une fois prise la décision d’opter pour ce mode de travail.

2) Le sort du bail en cas de perte de la certification

La perte du label AB consécutive à des pratiques du preneur pourrait-elle avoir un impact sur le bail lui-même ? Jusqu’à présent, la Cour de cassation considérait que lorsque le Code rural stigmatise des pratiques de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, il vise uniquement le bien immobilier qui est donné à bail, à l’exclusion des droits incorporels susceptibles de lui être attaché. Ainsi, il a été jugé que la perte du quota laitier consécutive à l’obtention par le preneur de la prime de cessation d’activité laitière ne constitue pas une dégradation du fonds au sens de l’article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime⁶⁰. La solution était la même en cas de perte de droits de replantation résultant de leur péremption⁶¹ ou d’abandon de la culture betteravière en cours de bail et perte corrélative du quota⁶².

Dans ces conditions, la décision du preneur d’opter pour une agriculture conventionnelle alors que la parcelle louée était précédemment exploitée selon le mode biologique ne paraissait pas constituer une dégradation du fonds loué justifiant la résiliation du bail.

Mais la Cour de cassation en a décidé autrement. Dans cette affaire, souvenez-vous, du bail rural du 30 mars 2001 imposant des pratiques agro-biologiques aux preneurs qui les avaient délibérément ignorées, elle a jugé « qu’ ayant relevé que le fonds était affecté à la production biologique, retenu que sa bonne exploitation était compromise par l’application de méthodes polluantes, contraires au classement des terres, et caractérisé le préjudice subi par le bailleur du fait des sanctions administratives engendrées par la non-conformité de ses parcelles à l’opération de conversion à l’agriculture biologique dans laquelle elles avaient été déclarées en totalité, la cour d’appel […] en a souverainement déduit que la résiliation devait être prononcée »⁶³.

C – Les servitudes et obligations réelles environnementales (ORE)

Dans le but d’intégrer une dimension environnementale dans la gestion des terres qui lui appartiennent, un propriétaire, privé ou public, peut décider de les grever d’un certain nombre de prescriptions au profit d’un fonds voisin ou au bénéfice d’un tiers.

1) Les prescriptions environnementales par servitude ou ORE

Définie à l’article 637 du Code civil, la servitude peut résulter de la situation naturelle des lieux, des obligations légales ou d’un contrat⁶⁴. Dans le cadre de cette dernière hypothèse, l’on pourrait imaginer un propriétaire d’un immeuble à usage viticole, souhaitant consentir au propriétaire de l’étang voisin une servitude conventionnelle lui garantissant qu’il n’emploiera pas de produits phytopharmaceutiques, afin d’écarter tout risque de contamination de la nappe phréatique et de préserver la qualité de l’eau de l’étang. Bien entendu, le régime de la servitude implique qu’elle concerne les fonds eux-mêmes et non simplement les propriétaires actuels, s’agissant ici d’un droit réel et non d’une autorisation personnelle.

L’idée de promouvoir une servitude environnementale n’est pas nouvelle⁶⁵, mais elle se heurtait justement à l’indispensable interaction entre deux fonds. Cet écueil est derrière nous, avec la création de l’Obligation Réelle Environnementale (ORE)⁶⁶. En effet, depuis la loi du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages⁶⁷, « Les propriétaires de biens immobiliers peuvent conclure un contrat avec une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement en vue de faire naître à leur charge, ainsi qu’à la charge des propriétaires ultérieurs du bien, les obligations réelles que bon leur semble, dès lors que de telles obligations ont pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques »⁶⁸. Consentie par acte authentique pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans, publiée au service de la publicité foncière, l’ORE peut contenir des obligations « de ne pas faire » (comme le prévoirait une servitude), mais aussi des obligations actives (pratique de l’agriculture biologique, restauration d’un site naturel, entretien d’une haie…), dès lors qu’elles ne remettent pas en cause les activités cynégétiques.

2) L’articulation avec le bail rural

La question des interactions entre les contrats ci-dessus et le bail rural, au regard de leur opposabilité voire de leur validité, est essentielle pour en mesurer la portée.

Le sujet de l’opposabilité concerne, en particulier, le cas où le propriétaire foncier a conclu une servitude conventionnelle. Il s’agit de savoir si les limitations à la libre exploitation de la parcelle louée qui sont engendrées par cette servitude s’imposent au preneur à bail. Pour y répondre, il faut distinguer selon que la servitude a été conclue avant ou après la conclusion du bail rural. Lorsque le bail rural préexistait, la constitution de la servitude ne saurait modifier les droits et obligations du preneur et notamment la liberté d’exploitation qui lui est reconnue par le statut du fermage. En revanche, dans l’hypothèse d’une constitution de servitude sur un bien libre, les obligations en résultant s’imposeront au bénéficiaire d’un bail rural consenti ultérieurement sur le fonds servant.

L’obligation réelle environnementale mérite une attention particulière. Si le bien immobilier est déjà loué, la mise en œuvre de l’ORE nécessite, et on le comprend, l’accord préalable du preneur. A défaut, l’obligation est frappée de nullité absolue. Mais « L’absence de réponse à une demande d’accord dans le délai de deux mois vaut acceptation » et « Tout refus doit être motivé »⁶⁹. On a connu mieux comme protection des droits du preneur rural ! Quoiqu’il en soit, la démonstration des perturbations que causerait une ORE sur l’activité de l’exploitant, en fonction des contraintes qu’elle contient, ne devrait pas poser de difficulté. Si le bien immobilier sur lequel porte l’ORE n’est pas encore loué, celle-ci s’imposera au futur preneur. Idéalement, le bail mentionnera l’existence de cette ORE et le preneur consentira expressément à en respecter les stipulations. S’il s’écarte de l’ORE au mépris de ses engagements, l’exploitant risquerait d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de son bénéficiaire, et le cas échéant sa responsabilité contractuelle envers le bailleur.

Dans le cadre de compensations d’atteintes à la biodiversité, le rôle de l’éventuel preneur est également à examiner. En effet, lorsque, à l’occasion d’un projet d’aménagement, toutes les mesures envisageables ont été mises en œuvre pour éviter, puis réduire, les impacts négatifs sur la biodiversité, le législateur met à la charge de l’aménageur des compensations, qui tendent à offrir une contrepartie positive à un impact dommageable provoqué par le projet. Les personnes soumises à une telle obligation peuvent y satisfaire directement, mais peuvent aussi confier, par contrat, la réalisation de ces mesures à un « opérateur de compensation »⁷⁰. Dans ce cas, « Lorsque des mesures de compensation des atteintes à la biodiversité sont mises en œuvre sur un terrain n’appartenant ni à la personne soumise à l’obligation de mettre en œuvre ces mesures, ni à l’opérateur de compensation qu’elle a désigné, un contrat conclu avec le propriétaire et, le cas échéant, le locataire ou l’exploitant définit la nature des mesures de compensation et leurs modalités de mise en œuvre, ainsi que leur durée »⁷¹. L’accord du preneur est donc nécessaire pour que les mesures de compensation lui soient opposables.

Le preneur peut, de son propre chef, être prescripteur de considérations environnementales, en souscrivant par exemple, en sa qualité d’exploitant, des contrats créateurs d’obligations en la matière. Il peut s’agir de contrats qui instituent un régime d’aides financières, afin de contribuer à la réalisation des objectifs des politiques communautaires en matière agricole⁷², ou encore de contrats d’intégration qui prévoiraient un cadre environnemental renforcé au sein de l’exploitation, afin de garantir la qualité des produits commercialisés⁷³.

De son côté, le propriétaire foncier peut influencer le mode d’exploitation de son preneur, au moyen de prescriptions environnementales. Il détient un nouveau pouvoir de résiliation du bail dans certaines hypothèses, prévues par la loi ou retenues par la jurisprudence. Il devient ainsi, par le truchement du bail viticole, acteur de sa propre ambition écologique.

Dans tous les cas, un dialogue respectueux et constructif reste essentiel, tellement les points de vue peuvent diverger sur la question environnementale, que ce soit au sein de la population en général ou entre un bailleur et un preneur en particulier.